O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que proprietários que desejam oferecer imóveis em plataformas como Airbnb poderão precisar da aprovação de pelo menos dois terços dos moradores do condomínio. A decisão foi tomada pela Segunda Seção da Corte e deve impactar diretamente o mercado de hospedagens de curta temporada no Brasil.

O entendimento foi firmado por 5 votos a 4 durante o julgamento de um recurso envolvendo um condomínio residencial de Minas Gerais. A maioria dos ministros acompanhou o voto da relatora, ministra Nancy Andrighi, que considerou que a exploração frequente e profissional desse tipo de locação pode descaracterizar a finalidade residencial do prédio.

O que muda na prática

Com a decisão, condomínios residenciais passam a ter respaldo jurídico mais forte para restringir ou até impedir locações de curta duração feitas por aplicativos.

Na prática:

• Proprietários não poderão anunciar livremente no Airbnb em qualquer condomínio
• A autorização poderá depender de assembleia
• Será necessário apoio de ao menos dois terços dos condôminos
• A regra vale principalmente para atividades frequentes e com caráter econômico

Segundo o STJ, quando um condomínio possui destinação exclusivamente residencial, os imóveis devem seguir essa finalidade. Qualquer mudança no uso do espaço exige aprovação coletiva, conforme prevê o Código Civil.

Segurança e sossego pesaram na decisão

Durante o julgamento, os ministros favoráveis à restrição destacaram que a alta rotatividade de hóspedes pode impactar diretamente a rotina dos moradores.

Entre os principais argumentos apresentados estão:

• Circulação constante de desconhecidos
• Problemas de segurança
• Barulho e festas
• Uso intenso das áreas comuns
• Alteração da dinâmica residencial do prédio

A relatora afirmou que o uso recorrente para hospedagens aproxima a atividade de um modelo semelhante ao da hotelaria, mesmo sem transformar formalmente o imóvel em hotel.

Decisão divide opiniões

A decisão gerou forte repercussão no setor imobiliário e entre proprietários que utilizam plataformas digitais para gerar renda extra.

Os ministros que divergiram defenderam que a locação por temporada não altera automaticamente a natureza residencial do imóvel e argumentaram que restrições deveriam estar previstas expressamente na convenção condominial.

Já especialistas em direito imobiliário avaliam que o entendimento cria uma jurisprudência importante e deve servir de base para disputas semelhantes em todo o país.

Impacto pode ser grande em cidades turísticas

A decisão tende a afetar principalmente cidades com forte presença de hospedagens por aplicativo, como:

• Rio de Janeiro
• São Paulo
• Florianópolis
• Salvador
• Gramado

No Rio, por exemplo, o mercado de aluguel de curta temporada cresceu fortemente nos últimos anos impulsionado pelo turismo e pela busca de renda complementar por proprietários.

Airbnb segue no centro do debate

O Airbnb participou do processo como parte interessada e argumentou que atua apenas como intermediador entre proprietário e hóspede, sem alterar a natureza jurídica da locação.

Mesmo assim, o entendimento do STJ reforça que a decisão final sobre permitir ou não esse tipo de hospedagem passa agora a depender cada vez mais dos próprios condomínios.